KİRA SÖZLEŞMELERİ

TÜRK BORÇLAR KANUNU Madde 299’a göre: ” Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir.

KİRAYA VERENİN BORCU

1- Kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde teslim etme borcu
2- Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu
3- Yan edimlere katlanma borcu
4- Kiralananın ayıplarını giderme borcu

KİRACININ BORÇLARI

1- Kira bedelini ödeme borcu
2- Kiralananı özenle kullanma borcu
3- Kiralanan şey taşınmaz ise komşulara saygı gösterme borcu
4- Temizlik ve bakım giderlerine katlanma borcu
5- Kiralanan şeyin ayıplarını kiraya verene bildirme borcu
6- Ayıpların giderilmesine katlanma borcu
7- Kiralanan şey satılacaksa kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
8- Kiralananı kira sözleşmesi bittiği tarihte kira sözleşmesine uygun olarak teslim etme borcu

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE

TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 300’de: ” Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” denilmektedir.

1- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

Yapılan kira sözleşmesinde kira süresi belirtilmişse bu sözleşmeye belirli süreli kira sözleşmesi denilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde belirtilen süre dolduğu esnada kiracı kiralananı kiraya verene kira sözleşmesine uygun olarak teslim etmek zorundadır. Belirli süreli kira sözleşmesindeki süre dolmasına rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ediyorsa ve kiraya veren kira bedelini tahsil etmeye devam ediyorsa kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır ve kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmiş sayılır.

2- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ

Yapılan kira sözleşmesinde kira süresi belirtilmemişse veya belirli süreli kira sözleşmesindeki belirtilen tarih dolmuş kiracı kullanmaya ve kiraya veren kiralananın bedelini tahsilat yapmaya devam ediyorsa bu sözleşmeye belirsiz süreli kira sözleşmesi denir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME DURUMU

1- BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirtilen tarih dolduğu anda sözleşme sona ermiştir. Kiraya veren veya kiracı herhangi bir fesih bildirimi yapmak zorunda değildir. Lakin sözleşmede belirtilen tarih sona erdikten sonra kiracı kullanmaya ve kiraya veren kiralananın kira bedelinin tahsiline devam ediyorsa sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine döner ve sözleşmenin sona erme durumu belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona erme kurallarına göre belirlenecektir.

2- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE

TÜRK BORÇLAR KANUNU 328’e göre: ”Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” denilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde eğer taraflar belirli bir tarihte sözleşme sona erecektir diye anlaşmışlarsa belirlenen tarihte veya belirlenen fesih dönemi içinde sözleşme sona erer. Lakin taraflar bu hususta anlaşmamış ise sözleşmenin feshedilmesi için T.B.K madde 328 geçerli olacaktır. Sözleşmenin feshinin bildirimle yapılması zorunludur. Taşınmazlar ve taşınır yapı kiraları için 6 aylık kira döneminin sonu için, 3 aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekmektedir. Taşınır kiralarında ise 3 aylık kira dönemi sonu için en az 1 ay önceden fesih bildirimi yapmak zorundadır.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI

KONUT: Belediye sınırları içerisinde barınma ihtiyacına cevap veren taşınmaz yapılardır.

ÇATILI İŞYERİ: Belediye sınırları içerisinde üzeri örtülü, ekonomik faaliyetlerin veya mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü taşınmaz yapılardır.

KONUT, ÇATILI İŞYERLERİNDE SÖZLEŞME YAPMA VE SÖZLEŞMEDE DEĞİŞİKLİK YAPMA DURUMU

Özellikle konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde kira sözleşmesinde kiracı aleyhine ve sözleşmede değişiklik yasağı vardır. Türk Borçlar Kanunu madde 346’ya göre ”Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” Hükümden de anlaşılacağı üzere sözleşme yapıldığı esnada veya sözleşme yapıldıktan sonra kiracı aleyhine madde konulamaz. T.B.K. madde 346 emredici hukuk kuralıdır. Bu hukuk kuralının aksine sözleşmede hüküm konulursa sözleşme kesin hükümsüzdür.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ SÖZLEŞMELERİNDE DEPOZİTO

Türk Borçlar Kanunu madde 342 ”Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle yada kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra yada iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” şeklinde hüküm koymuştur.

Kanunun bu maddesine göre dikkat edilmesi gereken 3 husus vardır. Bu hususlar şunlardır:

1- Depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz
2- Depozito bankaya yatırılmak zorundadır
3- Yatırılan depozito kira sözleşmesinin bitiminden itibaren kiraya veren üç ay içerisinde dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse kiracı istem üzerine bankadan depozitoyu geri alabilir

KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Kira bedelinin tespitine ilişkin çözümü Türk Borçlar Kanunu dile getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu madde 344’e göre: ”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Yukarıdaki hükme göre kira bedelinin belirlenmesi yeni dönem kira yılından önceki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Kira artış oranı en fazla tüketici fiyat endeksi oranında yapılır. Taraflar aralarında tüketici fiyat endeksinin altında artış oranı belirleyebilir lakin tüketici fiyat endeksinin yukarısında fiyat belirleyemezler.

Taraflar aralarında anlaşma sağlayamazlarsa 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler. Kira bedelinin belirlenmesi mahkeme tarafından yapılacaksa kira tespit davası açılması zorunludur. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasına en geç 30 gün kala veya kira bedelinin arttırılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HAKİMİN DİKKAT ETTİĞİ HUSUSLAR:

1- Tüketici fiyat endeksi
2- Kiralanan taşınmazın durumu
3- Emsal kira bedelleri

KİRA BEDELİNİN YABANCI PARA OLDUĞU DURUMLARDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Türk Borçlar Kanunu madde 344/4 bu duruma çözüm getirmiştir. T.B.K. madde 344/4’e göre: ” Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/02/1930 tarihli ve 1567 Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, ”Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak 3. fıkra hükmü uygulanır.”

Yukarıda bahsi geçen maddeye göre 5 yıl geçmedikçe belirlenen kira bedelinde değişiklik yapılamaz. 5 yıl geçtikten sonra da taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa mahkemeden kira bedelinin tespiti istenmelidir.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

1- SÖZLEŞMENİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi konusuna da açıklık getirmiştir. T.B.K. madde 347’e göre: ” Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça , sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonra erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Yukarıda açıklanan bilgilere göre 10 yıl geçmedikçe kiraya veren bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdiremez. Lakin kiraya veren 10 yıl geçtikten sonra, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya verende, kiracıda bildirim yoluyla sözleşmeyi feshedecekse bildirimi yazılı şekilde yapmak zorundadır.

2- SÖZLEŞMENİN DAVA YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

Türk Borçlar Kanunu bu konuyu 350 ve 356. maddeler arasında düzenlemiştir. Bu düzenleme sadece konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir, diğer kira sözleşmeleri için geçerli değildir.

A- KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ

A1- GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE

Gereksinim nedeniyle tahliye konusunu Türk Borçlar Kanunu madde 350’de düzenlenmiştir. T.B.K. madde 350/1’e göre: ”Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükümde dikkat edilmesi gereken husus tahliye davası için gereksinim olması gerekmektedir. Bu gereksinimde kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için geçerlidir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kasıt genellikle bakılması, yardım edilmesi gereken eğer durumu yoksa kardeşlerdir.

Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

A2- YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu madde 351 bu konuya çözüm getirmiştir. T.B.K. madde 351 şöyle demektedir: ”Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Hükme göre, yeni malikin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesi için gerekli koşullar:

1- Yeni malikin edinim tarihinden itibaren 6 ay geçmiş olması gerekmektedir
2- Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimini ispatlamış olması gerekir
3- Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

A-3 KİRALANANIN İNŞAA VEYA İMARI SEBEBİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu madde 350/2’ye göre: ”Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yukarıdaki hükme göre, tahliyenin gerçekleşebilmesi için şartlar şunlardır:

1- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi yada değiştirilmesi gerekir.
2- Yapılacak tamir, genişletme veya değiştirime faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın imkansızlaşması gerekir
3- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
4- Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

B- KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

B1- YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanununda bu konu düzenlenmiştir. T.B.K. madde 352/1’e göre: ”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Yukarıdaki hükme göre yazılı tahliye taahhüdü sebebine dayanarak tahliyenin gerçekleşebilmesi için aranan şartlar şunlardır:

1- Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır
2- Tahliye taahhüdü yazılı olarak yapılmalıdır
3- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir
4- Kiraya verenin tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir

B2- İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre: ”Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Yukarıdaki hükme göre iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilme şartları şunlardır:

1- Kiracıya kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı iki haklı ihtar yapılmış olması gerekir
2- İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekir
3- İki haklı ihtar yapılmış olması gerekir
4- Kira süresinin sonunu takip eden 1 ay içinde açılmalıdır.

B3- KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUNUN VARLIĞI SEBEBİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu madde 352/3’e göre: ”Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Yukarıdaki hükme göre tahliye davası açabilme şartları şunlardır:

1- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun olması gerekir
2- Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde olması gerekir
3- Konutun kiracının kullanmasına elverişli olması gerekir
4- Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi gerekir
5- Kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır.